傳統(tǒng)車企轉型慢，造車新勢力缺錢，新入局的地產商缺技術。在這個“燒錢”行業(yè)，國內尚未出現新能源汽車行業(yè)的“頭部玩家”。或許對地產商們來說，能夠花錢解決的問題都不是問題。近日，兩則新聞再次將大眾的視野拉回到地產商造車上面。

5月21日，深圳市市場監(jiān)督管理局網站顯示，長安標致雪鐵龍汽車有限公司已正式變更為深圳市寶能汽車有限公司。完成變更后，長安PSA原有的基地和研發(fā)中心將成為寶能汽車在深圳的新基地以及研發(fā)中心。

5月22日，浙江湖州南太湖新區(qū)總投資達743億元的22個項目集中開工，其中包括恒大集團投資150億元的年產50萬臺新能源汽車電驅動系統(tǒng)項目。目前，無論是寶能還是恒大，都已經構建覆蓋整車制造、電機電控、動力電池、汽車銷售、智慧充電、共享出行的全產業(yè)鏈。

 典型房企造車之路

目前，汽車行業(yè)更關注的是此次寶能入主長安PSA的細枝末節(jié)。部分業(yè)內人士表示，雖然此前DS品牌銷量低迷，但其齊備的生產資質(包括傳統(tǒng)燃油車和新能源)、工廠生產線等硬件設備，仍然具有一定價值。此外，深圳市政府的優(yōu)惠政策與土地資源也是地產商較為看重的重要資產。

資料顯示，2019年年底，寶能從PSA手中收下了長安PSA的50%股權；十天后的12月31日，長安汽車也將長安PSA的另一半股權，以16.3億元的價格轉讓給了寶能。至此，姚振華已完全將標的收入囊中。

雖然沒有公布寶能收購PSA方的價格，但從長安PSA各占50%的結構來看，可以假設寶能付給PSA的收購價同為16.3億元，也就是說寶能總共花了32.6億元即獲得了長安PSA的固定資產，包括其擁有的整車、研發(fā)和物流三塊土地，總共約137萬平米的工業(yè)用地。

對比一下此前寶能花66.3億元收購了觀致汽車51%的股份，這筆收購絕對超值。更關鍵的是長安PSA整車土地面積99.61萬平米，現已建成建筑面積55.81萬平米，剩余計容積率建筑面積73.68萬平米；研發(fā)中心土地面積30萬平米，現已建成建筑面積4.7萬平米，剩余計容積率建筑面積20.8萬平米；物流土地面積70萬平米，未進行建設。

2019年年初，相關機構統(tǒng)計稱，寶能在廣州、杭州、昆明的三大造車基地，占地面積分別為423畝、3000畝、6300畝，加上此次的2000多畝地，總計造車用地就高達1.17萬畝。這并未包括沒有公布占地面積的陜西西咸新區(qū)造車基地。

這就導致越來越多的聲音開始質疑，寶能造車是否意在“圈地”？

實際上，寶能布局汽車領域由來已久。2017年3月20日，寶能汽車掛牌成立。隨后，它多次入股、收購業(yè)內公司，并與多地簽下汽車產業(yè)項目。近年來，寶能汽車拿下的汽車基地也不少。數據顯示，其僅在廣州、昆山、昆明、貴陽、西安等地，就累計投資了2000億元建廠，規(guī)劃了近300萬輛產能。

而不僅僅是寶能，在地產汽車造車的名單中，恒大、碧桂園、華夏幸福、萬達、富力等房企紛紛進軍汽車業(yè)。這些企業(yè)幾乎都以“不差錢”的姿態(tài)宣布入局新能源汽車，通過買買買或投投投的方式來拿到造車的入場券。

相關人士稱，汽車產業(yè)體量大，產業(yè)鏈長，對地方政府而言，也希望借此拉動當地實體經濟和就業(yè)發(fā)展。

比如說，近年來廣州陸續(xù)出臺制造強市戰(zhàn)略規(guī)劃。其中就有落實促進汽車生產消費若干措施，包括推動恒大汽車、寶能汽車等重點項目投資進度。加大項目招引和服務力度，其中就有恒大新能源汽車三大基地、寶能新能源汽車產業(yè)園。

而汽車產業(yè)的落地也必須有土地、資金的支持，企業(yè)發(fā)展造車時也有了爭取資源的優(yōu)勢，尤其對于本身就有融資實力的企業(yè)而言。

在今年的2月份，廣州市黃埔區(qū)2020年第一季度重大項目簽約及集中開工動員活動中，寶能共有三個項目動工，其中兩個項目則為寶能集團旗下的兩個新能源汽車項目，分別為寶能廣州動力電池、汽車研究院。三個項目規(guī)劃總用地面積合計約48萬平方米，總建筑面積超200萬平方米，總投資超200億元。

 地產人眼中的房企造車邏輯

這么看來，地產商入局造車，更多的是因為政策帶來的利益驅使。在各地政府鼓勵新能源汽車產業(yè)發(fā)展的大背景下，各行各業(yè)的巨頭企業(yè)紛紛熱衷于“砸錢”造車，顯然“醉翁之意不在酒”。“通過造車拿地一方面可以跨界布局，另一方面也解決了拿地難、拿地價格高的問題。如地產商集體入局汽車，其真實目的很可能借造車來圈地圈錢?！?/p>

除了圈地這個極端的形容以外，換一個溫和的說法則是多元化是世界大企業(yè)發(fā)展的趨勢。而新能源汽車作為一個有著數十萬億市場容量的朝陽產業(yè)，正是地產商們要多元拓展的理想方向。多元化戰(zhàn)略布局，還有利于企業(yè)融資。因此，不論是企業(yè)發(fā)展的角度、還是對社會貢獻的角度，新能源汽車都是地產商的不二之選。

有地產從業(yè)人員表示，現如今政府賣地資源有限，各大房企正積極尋求轉型，房地產商需要打造一個概念，才能促使政府批地。比如說此前紅極一時的文旅地產，就是地產商在新的浪潮實現轉型升級的產物。包括產業(yè)城、公益項目等都是拿地的由頭，只不過現在輪到了造車。

地產拿地，艱難的緣故是很多地限制過多、過大，甚至必須承擔巨大的用地性質導致的附加成本。通過產業(yè)融合，產業(yè)造城，一面可以正常開發(fā)，一面可以享受政策紅利。相關人士透露，現在工業(yè)用地圈下來，如果后期符合城市規(guī)劃用地，工業(yè)用地分分鐘就可以變更土地用途。

毫無疑問，商人的天性是逐利。響應政策的號召，房地產商造車有的時候是利用這個理由去圈地，圈更便宜的地。形成全產業(yè)鏈的封閉，尤其是新能源汽車產業(yè)，需要布局完整的產業(yè)園區(qū)，還可以博弈政府，進行造城式的勾地。

畢竟地產的居住產品不是日常消費品，人口紅利帶來的更新速度很慢，一旦城市化進程率接近或達到70%左右，地產必然萎縮，倒逼這些大型地產商轉型。其中新能源汽車產業(yè)不僅可以享受大筆的政策扶持，還可以爭取到產業(yè)配套用地，何樂而不為。

業(yè)內人士表示，房地產商未來必定會建立多個大型產業(yè)基地，核心技術研發(fā)在一線城市，產品生產或者制造放在中部或北方地區(qū)，用大量的生產制造帶動城鎮(zhèn)化進程，再圈地造城造配套。比如說東北的制造產業(yè)，拉動地產向第二第三產業(yè)不動產提供服務。

通過產業(yè)造城，產融結合，再做大跨區(qū)域的大區(qū)塊鏈圍合，提前布局城鎮(zhèn)化進程逐漸降維后的應對。盡管汽車利益不大，甚至前期需要巨大的投入，且現金流動不如地產，但是地產商可能可以憑此打開一個更穩(wěn)定的局面和道路。

不過，我們依然可以清晰地看到，整車制造業(yè)資金投入大、沉淀周期長，目前國內車市又暫時處于下行狀態(tài)，這樣的巨額投入能否實現理想的回報，要打一個大大的問號。

去年7月6日，富力集團與華泰汽車集團聯(lián)合宣布，表示要參股華泰汽車，攜手發(fā)展新能源汽車產業(yè)。但就在一個月后，其董事長便在2019年中期業(yè)績會上公布公司總負債3340億元的同時，明確表態(tài)要告別造車夢。

可以看出，無論最終的目的如何。如果不是宇宙級的大企業(yè)，以及遠超常人的魄力，要想順利地進入汽車行業(yè)，并非易事。

｜楊晶｜

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