文｜李一帆

“十年后，恒大法拉第未來年產(chǎn)能計(jì)劃達(dá)到500萬輛！”

前幾天，恒大法拉第揭牌儀式現(xiàn)場，差一點(diǎn)，我就為許家印和法拉第的夢想再次窒息了。

碾豐田，超大眾，從今往后馬路上每六輛車就有一輛恒大法拉第的日子，還有十年，就要到來了。

我特別欣賞許老板這副“勝負(fù)先不論，氣勢不能輸”的氣場，相比之下，大眾中國CEO馮思翰那句“如果生產(chǎn)的是玩具車，500萬輛或許沒問題”，就顯得太現(xiàn)實(shí)了不是？

許老板當(dāng)年還喊過“三年中超五年亞冠”呢，被噴成狗還不是實(shí)現(xiàn)了？

雖然面對這500萬輛，咱心里想的也是，你盡管賣，賣出去了算我輸，但對人許老板來說，萬一成功了，可以吹一輩子呢。

“走，去新能源汽車市場，開荒！”

在某次地產(chǎn)大佬的私密飯局上，談笑風(fēng)生間，許家印姚振華們交換了眼神，嘴角劃過一絲不易察覺的圍笑，他們讀懂了對方。

隨后不久，

2017年3月20日，寶能集團(tuán)注冊成立了寶能汽車有限公司，注冊資本10億元；10月開始，寶能先后投入近1000億元，在杭州、昆明、廣州、西安等地建立新能源汽車生產(chǎn)基地，總計(jì)規(guī)劃產(chǎn)能230萬輛。同年12月21日，寶能收購了觀致汽車51%的股權(quán)，成為觀致最大股東。

2017年10月16日，碧桂園斥資6.4億元，在廣東順德拿下了總面積高達(dá)11.8萬平米的兩宗商服地，宣布將投資建設(shè)新能源汽車小鎮(zhèn)，成立動力電池、馬達(dá)控制器、整車、新材料、動力總成五大研究院，發(fā)展新能源汽車研發(fā)、智能制造等產(chǎn)業(yè)。

2017年12月19日，華夏幸福董事長王文學(xué)出資3.3億元收購合眾新能源53.4%股份，成為合眾新能源董事長，而王文學(xué)100%控股的拉薩知行創(chuàng)新成為合眾新能源最大股東。由合眾新能源100%控股的哪吒汽車首款新車哪吒N01，將在月底正式上市。

2018年6月25日，恒大集團(tuán)正式宣布入主美國新能源汽車公司Faraday Future，接手賈躍亭，成為FF的第一大股東；8月7日，恒大法拉第未來智能汽車（中國）有限公司成立，注冊資本20億美元；8月14日，恒大法拉第在廣州恒大中心正式揭牌，并與賈躍亭定下了對賭協(xié)議，如若2019年第一季度量產(chǎn)目標(biāo)無法達(dá)成，恒大將收回賈躍亭的特別投票權(quán)。

除這些巨頭外，萬通地產(chǎn)、冠城大通、大名城等中等以上規(guī)模地產(chǎn)商也已紛紛踏足新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，按照中國證券報(bào)的統(tǒng)計(jì)，單單今年以來，房地產(chǎn)商的“造車”投資規(guī)模已經(jīng)超過了100億元。

收割最后的房地產(chǎn)

從某種程度上來說，這是地產(chǎn)大亨們的“不得已而為之”。

這個(gè)烈日炎炎的夏天，在地產(chǎn)商眼里，卻只有臺風(fēng)過境。

在我國，一直以來地產(chǎn)商盈利的最佳方式就是銷售一手新房，這種模式?jīng)Q定了只有拿到土地，企業(yè)才能得以順利發(fā)展。

然而，現(xiàn)如今“房子是用來住的，不是拿來炒的”，種種政策之下，地產(chǎn)商拿地開始變得越來越難，這讓他們之中的很多人變得難以為繼。

這種難，一方面是因?yàn)榈貎r(jià)貴。

在過去，由于房市火熱，不加控制，加之招拍掛制度的存在，基本上誰能拿到地誰就能賺錢，所以每次的拿地現(xiàn)場，都仿若搏擊場。

開發(fā)商們互相搏殺，拍賣師不斷舉牌報(bào)價(jià)，火藥味越來越濃，每次都會搶得頭破血流，以招拍掛拿地幾乎場場打造“地王”，造成土地價(jià)格一次又一次非理性攀升。

然而隨著市場變換，這種情況正在悄然改變。供給端，單純住宅地塊越來越少，地價(jià)更加水漲船高，需求端，政府出臺各種樓盤限價(jià)政策，不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管使融資變難。

可以說在這樣的環(huán)境下，高價(jià)拿地已經(jīng)幾乎沒有利潤可言。

另一方面也是因?yàn)槌钢舛唷?/strong>

為了控制房價(jià)，國家開始直接從源頭控制地產(chǎn)商拿地惡性競爭。

它們出臺了各式各樣復(fù)雜的政策，比如，在北京采用“限地價(jià)+競自持”的機(jī)制，“競自持”就是指比拼企業(yè)自有資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比例，誰融資少負(fù)債少誰獲勝，這就很不利于那些走高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)路線的地產(chǎn)商。

而在上海，政府采用的則是“招標(biāo)+拍賣”的機(jī)制，當(dāng)土拍競報(bào)申請地產(chǎn)商超過3家時(shí)，則先招標(biāo)，通過經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等評選出綜合實(shí)力最強(qiáng)的三家，然后三家繼續(xù)拍賣。

嫌流程復(fù)雜拿地難，你想去購買二手地？呵呵噠，二手地價(jià)雖然低，卻要面臨高額的增值稅?？傊?，想老老實(shí)實(shí)拿地，是個(gè)無解的難題。

地產(chǎn)賺快錢的時(shí)代已經(jīng)徹底過去了。

可是土地即本命。這讓他們不得不換種思路。

并購，便是其中最常見的一種。

在過去一年里，地產(chǎn)大亨們的每一天，不是在并購，就是在去并購的路上。他們通過吞并小地產(chǎn)商，來拿到大量爛尾項(xiàng)目和未開發(fā)的土地。

比如被譽(yù)為“并購之王”的陽光城，其總裁張海民便笑稱自己在最近一年里，飛行次數(shù)已經(jīng)高達(dá)113次。

按照藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年，陽光城拿地金額為1396.37億元，剔除合作以及補(bǔ)容積率的項(xiàng)目外，用于并購的金額為505.97億元，已經(jīng)超過招拍掛市場的480.45億元。通過并購渠道獲得項(xiàng)目合計(jì)52個(gè)，占新增土地儲備的55%。

孫宏斌的融創(chuàng)、楊國強(qiáng)的碧桂園、祝九勝的萬科、吳亞軍的龍湖，就更不用提了，早從前年起，買買買擴(kuò)張之路就已經(jīng)開始。

還有資金、規(guī)模都不如第一梯隊(duì)的地產(chǎn)商們，更是只有通過并購，才能快速又便宜地拿地，比如泰禾集團(tuán)2017年新增的36個(gè)項(xiàng)目中，有26個(gè)項(xiàng)目都是通過并購獲取，并且這種勢頭在2018年仍在繼續(xù)。

就連保利、綠地、華潤置地等國有企業(yè)，也在大舉進(jìn)攻收并購領(lǐng)域。

近兩年來，“并購管理部”甚至開始作為一個(gè)新興部門，在地產(chǎn)商內(nèi)部紛紛成立。

然而，在陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌看來，“過去幾年房地產(chǎn)公司高速發(fā)展，60～70%土地都是通過并購獲得，現(xiàn)在并購資源越來越少，這種方式已經(jīng)進(jìn)入尾聲。”

而另外一種方式，就是彎道拿地。

商業(yè)用地不好拿，咱可以想想什么好拿呀。工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、舊城改造，都是地產(chǎn)業(yè)里尚未被嚴(yán)控的領(lǐng)域。

尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)這種模式，政府不但給留了口子，反而還在大力推廣，這種模式不但更容易獲得土地，而且價(jià)格還便宜。

其中，又以新能源汽車這種高產(chǎn)值的領(lǐng)域，政府支持最甚。

比如融創(chuàng)，就是通過投資樂視，拿到了大量企業(yè)小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、樂視小鎮(zhèn)等地產(chǎn)生態(tài)項(xiàng)目，孫宏斌自己也不諱言，“政府給樂視批了10000多畝地，除了工業(yè)和其他項(xiàng)目，其實(shí)還有很大剩余空間可以開發(fā)”。

所以很多人說融創(chuàng)這筆投資導(dǎo)致股價(jià)腰斬、損失過半等等，但有明眼人看得透徹，說融創(chuàng)之所以不惜巨資投資樂視，看中的就是樂視極其子公司的巨大土地儲備。

無論對于彼時(shí)的融創(chuàng)，還是對于現(xiàn)下的恒大，樂視系最大的籌碼，就是土地儲備。

還有華夏幸福正依托合眾新能源汽車打造產(chǎn)業(yè)新城、幫助區(qū)域地方政府完成產(chǎn)業(yè)鏈招商引資，寶能通過收購觀致完成杭州新天地產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)新能源汽車和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雙豐收等等，都是如此。

入主新能源汽車，囤積低廉的土地，是黃土作怪時(shí)代，房地產(chǎn)商最后的搏擊。

收割最初的新能源

當(dāng)然，他們眼里的藍(lán)圖，也不只是拿地這么簡單。

在國家拼命限制資產(chǎn)外流與金融監(jiān)管日漸嚴(yán)峻的環(huán)境下，地產(chǎn)商以往的快速增長手段都在趨向不復(fù)存在，房地產(chǎn)行業(yè)本身的天花板正逐漸見頂，曲線拿地并不是長久之計(jì)。

對于他們而言，尋找一個(gè)能夠承接起海量資本、正處于政策紅利風(fēng)口、回報(bào)周期又不會拖累自身的新興行業(yè)，可以說是當(dāng)務(wù)之急。

而新能源車制造及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，無疑是當(dāng)下最好的選擇。

在今年年初國務(wù)院《中國制造2025》劃定的十大領(lǐng)域中，新能源汽車不但是其中前景與發(fā)展路線最為明確的，也是國家扶持力度最大、配套政策最齊全的產(chǎn)業(yè)。

這批在過去享盡了房地產(chǎn)政策紅利的大佬哪個(gè)不知道，只要緊跟政策賺錢，絕對不會錯(cuò)。

我也問了在投資機(jī)構(gòu)的朋友，怎么看待房地產(chǎn)商入主新能源，他干脆地回答我：

“現(xiàn)在只有房地產(chǎn)和汽車是兩個(gè)大行業(yè)，銀行這種金融機(jī)構(gòu)又不是隨便誰都能做，不投資新能源汽車，難道你讓做房地產(chǎn)的去開快餐店么？”

房地產(chǎn)業(yè)和汽車業(yè)，不但是中國經(jīng)濟(jì)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，而且?guī)缀跬瑫r(shí)起步、同時(shí)生長，經(jīng)過了20余年的高速發(fā)展，一起邁入了新的謀生階段。

國家對新能源汽車產(chǎn)業(yè)的重視我們有目共睹，且不說表現(xiàn)在市場上的國補(bǔ)地補(bǔ)、免牌免稅，從上層層面來看，今年上半年，連國務(wù)院都專門成立了“國家智能汽車創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)小組”，說是負(fù)責(zé)推動中國新能源和智能汽車的全局性工作。

這種針對某一產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場成立如此高規(guī)格機(jī)構(gòu)的情況，在過去是前所未有的。

小組成立之后，國家還同時(shí)啟動了一系列針對智能汽車制造企業(yè)的投資、稅收優(yōu)惠政策。

顯然，他們是希望新能源汽車搭載著智能的內(nèi)核，為中國的新能源汽車在市場上挖上一條很深很闊的護(hù)城河，推動中國汽車在全球范圍內(nèi)彎道超車。

所以對于中國來說，推動新能源智能汽車發(fā)展就是21世紀(jì)新的工業(yè)革命。這才有了我們看到的——

新造車企業(yè)憑借概念、理念、樣車就可以攪動消費(fèi)者的好奇心，招徠前赴后繼的天使人和投資者；而傳統(tǒng)企業(yè)的新能源汽車，銷量愈發(fā)蓬勃上漲。

沒有資本愿意眼睜睜錯(cuò)過這波先機(jī)，更何況是體量最大、產(chǎn)業(yè)最匹配、且人人自危的地產(chǎn)資本。

這是屬于他們的第二個(gè)地產(chǎn)時(shí)代。

收割之后的麥田

如果你曾站在過上面

如果一切順利，地產(chǎn)商與造車新勢力們終將收割的，將是片一望無際、披著黃金甲的原野麥田。

我渴望站在這片麥田之上。但對于麥田究竟能否成長，我依然心存許多掛慮。

因?yàn)槲以?jīng)目睹過，仿若生長正繁盛的金黃色麥田在一夜之間只剩一地荒蕪的麥稈。

地產(chǎn)業(yè)與汽車業(yè)的結(jié)合，此前不是沒有過。

雖然與現(xiàn)在的結(jié)合路徑正相反，過去因?yàn)榈禺a(chǎn)市場好嘛，正當(dāng)風(fēng)口，大多是汽車企業(yè)主動涉足地產(chǎn)業(yè)，左手拿地，右手造車，左右手翻轉(zhuǎn)騰挪、坐享政策福利，房子緊跟著就做起來了。

然而結(jié)果，卻并不盡如人意。他們之中的絕大多數(shù)，要么已經(jīng)淪為靠地產(chǎn)盈利、支撐集團(tuán)，要么干脆兩敗俱傷、鎩羽而歸。

前者的典型要數(shù)海馬集團(tuán)，在海馬北上鄭州之后，立足中原，海馬集團(tuán)開始在除汽車以外的投資、金融、地產(chǎn)、酒店四個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊分散戰(zhàn)略布局。幾年下來，其中發(fā)展最好的就是金融與地產(chǎn)板塊，對，哪怕是與汽車板塊相比。

海馬地產(chǎn)現(xiàn)在不但已經(jīng)是鄭州人盡皆知的地頭蛇房企，還在開封、武漢、海口等地都開了灶，打響了自己的“公園”、“公社”、”公館”三個(gè)住宅產(chǎn)品系列，發(fā)展遠(yuǎn)景已經(jīng)漸漸清晰。

而反觀海馬汽車，雖然兩年前憑借一款海馬S5打出了不錯(cuò)的銷量戰(zhàn)績，但SUV風(fēng)頭一過，登時(shí)變成為了沙灘上的裸泳者，如今在熱門SUV車型的分類中，已經(jīng)難覓其蹤。

東風(fēng)汽車則是后者的代表。自主品牌東風(fēng)風(fēng)神日漸蕭條，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的東風(fēng)房地產(chǎn)也在今年1月與招商蛇口簽訂了產(chǎn)權(quán)交易協(xié)議，招商蛇口斥資8.72億元，收購了東風(fēng)汽車下屬全資子公司東風(fēng)房地產(chǎn)80%的股權(quán)。

誠然，這和愈演愈烈的央企“退房令”息息相關(guān)，但更主要的原因，還是因?yàn)槊鎸︼L(fēng)神銷量的不斷下滑，作為老牌車企，東風(fēng)汽車不得不將次要業(yè)務(wù)剝離，集中精力幫助風(fēng)神重回主流自主品牌。

它沒法做到像海馬這種民營車企一樣，靠房地產(chǎn)落得自在。

還有現(xiàn)已更名卓瑞地產(chǎn)的奇瑞地產(chǎn)，也在一定程度上存在這樣的困局。

目前唯一能把汽車產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合得如魚得水的企業(yè)，大概就是做客車的宇通客車和它的綠都地產(chǎn)了。

2017年，宇通共銷售客車67522輛，繼續(xù)位居行業(yè)第一，其中新能源客車的銷量，同樣位居行業(yè)前幾名。而它的綠都地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也已經(jīng)覆蓋河南和江西多個(gè)城市，擁有20多個(gè)住宅項(xiàng)目，還有10余家地產(chǎn)子公司。

但作為商用車，它的賣車套路又委實(shí)和乘用車不是一個(gè)道理，面向的客戶也是于商于私截然不同，相對要在近3000萬輛保有量的乘用車市場掙扎求生的車企來說，并不具備足夠的參考價(jià)值。

所以，對于汽車和地產(chǎn)聯(lián)手，如何能將理想中的麥田打造成金色海洋，彼此反哺，仍是一個(gè)沒有答案的未解之謎。

更何況，主宰此一輪地產(chǎn)商造車的汽車勢力們，尚且都是新秀。

不過，哪場宮斗還不都是從選秀開始，步步為營才邁到專寵呢？哪個(gè)傳統(tǒng)車企，又敢說自己能像新造車企業(yè)一樣豁得出去、不破不立呢？還有哪個(gè)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，又能和地產(chǎn)大佬們比“老油條”呢？

唯愿造車這件事，你們是真心真意。

期待你們珠聯(lián)璧合的造車新時(shí)代。