今天的話題來(lái)自上周的股票基金大跌，茶哥身邊幾位重金投入的深圳女孩，都笑自己虧到“跌媽不認(rèn)”的境界了。

自然而然的，茶哥也想到汽車(chē)這一行當(dāng)，有沒(méi)有抗跌穩(wěn)賺，回報(bào)不錯(cuò)的產(chǎn)品呢？新車(chē)自是不行，就算最保值的日系，新車(chē)三年保值率能到80%已經(jīng)算很好，車(chē)子是大宗消費(fèi)品，當(dāng)然不指望它變成硬通貨（珍稀情懷車(chē)除外）。

不過(guò)你要是能下決心找+本錢(qián)不少，也有眼光和膽量，汽車(chē)行業(yè)也有不少抗跌神器，例如車(chē)位。

有個(gè)令人艷羨的財(cái)富故事發(fā)生在中國(guó)香港，一位年輕才俊Philip用了不到7年，單靠炒車(chē)位就穩(wěn)賺1000萬(wàn)港元，被封“車(chē)位大王”稱(chēng)號(hào)，但如果你看到當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不比身在股海要低。

比如在他總計(jì)700次買(mǎi)入賣(mài)出車(chē)位中，一個(gè)在沙田第一城的標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位，短短4年從30萬(wàn)飆升到150萬(wàn)，升值4倍，同期樓價(jià)升值幅度都沒(méi)過(guò)1倍，這交易也是他“炒車(chē)位”很光鮮的一筆。當(dāng)然他折戟地方也不少，目前手持的15個(gè)車(chē)位里，部分賬面虧損8%-10%。去年疫情肆虐，經(jīng)濟(jì)大受打擊，車(chē)位隨之爆發(fā)蝕讓潮，首當(dāng)其沖的是被市場(chǎng)熱捧的大型屋苑車(chē)位，價(jià)格普遍跌一半，但近期也重返百萬(wàn)。

100萬(wàn)一個(gè)車(chē)位，在香港似乎是再平常不過(guò)的事。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港私人物業(yè)小區(qū)一個(gè)車(chē)位基本在100-400萬(wàn)港元之間，停車(chē)位也走上了“萬(wàn)物皆可炒”的道路，之前報(bào)道過(guò)香港有位“停車(chē)女王”，30年前用一臺(tái)法拉利的錢(qián)買(mǎi)了200個(gè)車(chē)位，現(xiàn)在成了億萬(wàn)富翁，每月靠出租車(chē)位躺著賺錢(qián)，相比之下賺了1000萬(wàn)的Philip真是小學(xué)生。

如果現(xiàn)在茶哥依葫蘆畫(huà)瓢，用一臺(tái)法拉利的錢(qián)買(mǎi)30個(gè)車(chē)位（總500萬(wàn)元，均價(jià)16萬(wàn)/個(gè)），20年后，你能成半億富翁嗎？

爽快答案：如果你是房地產(chǎn)商，賺得分分鐘比這多多了，如果你只是個(gè)人買(mǎi)家，想靠炒車(chē)位發(fā)家致富近乎美夢(mèng)，大陸的車(chē)位不像中國(guó)香港一樣能自由買(mǎi)賣(mài)，更重要一點(diǎn)，你真不夠地產(chǎn)商玩。

從500萬(wàn)膨脹到5000萬(wàn)，財(cái)富增值10倍，時(shí)間成本是20年，那么要求平均一個(gè)車(chē)位每年升值50%。第一種是分散投資，重點(diǎn)投資市中心商住物業(yè)停車(chē)位。如果以2017年廣州最貴車(chē)位單價(jià)7萬(wàn)/平方米起步，一個(gè)一般車(chē)位12平方米就要90萬(wàn)了，一輛法拉利只夠買(mǎi)5個(gè)車(chē)位，還不算高位買(mǎi)入的蝕讓風(fēng)險(xiǎn)，感嘆一句這種投資并不是百萬(wàn)級(jí)人民幣玩家能hold住的。

而最穩(wěn)妥的方式，就是找到剛開(kāi)盤(pán)不久的小區(qū)，一次投資多個(gè)車(chē)位，比如找3個(gè)潛力大的新小區(qū)趁低入手10個(gè)車(chē)位（買(mǎi)房資金另算），然后就著樓價(jià)漲的一波賣(mài)出，獲利后再覓新盤(pán)操作。這點(diǎn)在一些城市的新住宅小區(qū)驗(yàn)證走得通，比如在濟(jì)南一個(gè)樓盤(pán)車(chē)位比例1:1，周邊也有大量停車(chē)場(chǎng)，依然出現(xiàn)業(yè)主搶購(gòu)潮，從最初7萬(wàn)兩年上漲到20萬(wàn)，最高一度賣(mài)到了30萬(wàn)。

作為有10套車(chē)位的業(yè)主，在開(kāi)發(fā)商的眼里也不算大戶，它能賣(mài)給你的情況下，你也得觀察它“臉色”判定停車(chē)位后續(xù)行情如何。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，炒車(chē)位比炒房更穩(wěn)賺不賠，房子每平能賣(mài)多少都有硬性的參照物，地段、面積、配套、設(shè)計(jì)……而車(chē)位是依附在樓盤(pán)上的，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位就能賣(mài)，車(chē)位沒(méi)有限購(gòu)令，價(jià)格是誰(shuí)說(shuō)了算？

也難怪開(kāi)發(fā)商高姿態(tài)，車(chē)位售價(jià)是根據(jù)周?chē)^(qū)車(chē)位價(jià)格確定的，開(kāi)發(fā)商在車(chē)位銷(xiāo)售上有自主定價(jià)權(quán)，所以自由調(diào)節(jié)價(jià)格并不違反規(guī)定?！拔覀円膊皇菑?qiáng)制必須買(mǎi)，業(yè)主嫌貴，可以不買(mǎi)?！比绻?jīng)銷(xiāo)商祭出這招，你也對(duì)他沒(méi)轍。

而且車(chē)位的定價(jià)還很有彈性，業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”車(chē)位定價(jià)權(quán)給到了項(xiàng)目本身，隨著樓盤(pán)銷(xiāo)售推進(jìn)，越往后越高。所以為什么你入場(chǎng)買(mǎi)車(chē)位時(shí)要早進(jìn)，還要持有一段較長(zhǎng)時(shí)間，等開(kāi)發(fā)商車(chē)位賣(mài)完了，小區(qū)入住率也高了，周邊停車(chē)位也緊俏起來(lái)，二手車(chē)位才有漲價(jià)的眉目。

當(dāng)然這里涉及很多研判，比如其他沒(méi)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，會(huì)計(jì)算買(mǎi)還是租車(chē)位劃算，一般來(lái)說(shuō)，如果入住率不低且車(chē)位配比低于0.7，那么車(chē)位一定要買(mǎi)，這些車(chē)位后續(xù)存在升值潛力，如果配比超過(guò)1.2，則月租比較劃算。如剛提到的濟(jì)南某小區(qū)，1:1配套周邊還有大量車(chē)位的情況下仍能漲4倍，茶哥覺(jué)得有點(diǎn)“哄抬”意味。

趟過(guò)了這些坑，你還要注意二手車(chē)位的交易是按商業(yè)地產(chǎn)征稅的，需要繳納5.6%營(yíng)業(yè)稅和3%契稅。除此之外，還需要繳納土地增值稅，如果漲幅100%-200%，納稅額為增值部分50%，漲幅在200%以上，納稅額為增值部分的60%，以一個(gè)16萬(wàn)車(chē)位30萬(wàn)賣(mài)出，單繳納稅費(fèi)就要10萬(wàn)元，這點(diǎn)利潤(rùn)是不是太少了？而開(kāi)發(fā)商賣(mài)給你則不用算這些稅費(fèi)，如果以建筑面積35平方地下停車(chē)位算，打上市政配套等各項(xiàng)費(fèi)用，成本約8-9萬(wàn)，以16萬(wàn)賣(mài)出，你是不是有點(diǎn)幫開(kāi)發(fā)商打工的意味？

沒(méi)有200%溢價(jià)賣(mài)出去并不劃算，租出去能多賺點(diǎn)嗎？我們?nèi)⌒^(qū)車(chē)位租出均價(jià)600元/月為例（管理費(fèi)租方付），一年7200元投資回報(bào)率4.5%，需要22年回本，不見(jiàn)得就比投資穩(wěn)健基金賺得多。

那么為啥還老是見(jiàn)到“土豪擲4千萬(wàn)買(mǎi)下小區(qū)556個(gè)車(chē)位”類(lèi)似新聞呢？茶哥認(rèn)為這其中大部分是開(kāi)發(fā)商的“自導(dǎo)自演”，“土豪業(yè)主”可能不存在，通過(guò)制造緊張的供求關(guān)系強(qiáng)迫其他業(yè)主買(mǎi)車(chē)位，即便不是所有人都買(mǎi)，但小區(qū)車(chē)位的月租或出售價(jià)格，100%應(yīng)聲上漲了。

還記得2015-2018年樓價(jià)大漲時(shí)，“溫州炒房團(tuán)”在全國(guó)各地物色潛力物業(yè)，一棟棟地買(mǎi)下再待價(jià)而沽，到后來(lái)房子炒不動(dòng)了，媒體報(bào)道有人轉(zhuǎn)行“炒”車(chē)位，但相比之前的聲勢(shì)弱了很多，而小區(qū)車(chē)位的價(jià)格的確肉眼可見(jiàn)漲了起來(lái)，那么當(dāng)中誰(shuí)從中獲利最多呢？無(wú)疑先是開(kāi)發(fā)商，如果你資本足夠雄厚，也可小獲紅利，至于資金不充裕的玩家，還是不要進(jìn)場(chǎng)。

若干年以后，“20后”的炫富方式，可能從“爸爸送我一輛法拉利”，變成了充滿內(nèi)涵的“爸爸送我十個(gè)車(chē)位”了。