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到底該不該買車位？關(guān)于車位，不注意這些要吃大虧！

皆電GeekNEV 2020-10-26 10:26:34

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2020是一個(gè)讓所有人都在重新思考該如何花錢的年份，不管是小到幾塊錢的外賣紅包還是大到動(dòng)用6個(gè)錢包的不動(dòng)產(chǎn)，大家都顯得要比以前更慎重、更珍惜手頭的每一發(fā)子彈。

今天要討論的靈魂問題，就是到底該不該買車位？畢竟這年頭連氪金之王騰訊都可能被騙，我們得更講究一些不是。尤其咱皆電的新能源車主們，堅(jiān)持往后看，或許能解答你心中的疑慮。

Part 1：車才10萬，車位要90萬+？

之所以有此疑問，還不是因?yàn)閮r(jià)格太貴了，請問你居住的城市，車位租金和售賣價(jià)格都是在什么水平呢？

就以電哥所在城市廣州為例，“天價(jià)車位”的消息或許會(huì)遲到，但是絕不缺席，車位售價(jià)超50萬的項(xiàng)目就有27個(gè)之多，超過90萬的項(xiàng)目也達(dá)到2個(gè)。就算平均也是不能承受之重，據(jù)2017年上半年數(shù)據(jù)（因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場自2018年起不再實(shí)時(shí)發(fā)布交易數(shù)據(jù)，不便統(tǒng)計(jì)），彼時(shí)上半年廣州一共賣出25976個(gè)車位，總價(jià)44.98億元，平攤下來也得17萬一個(gè)。

▽3年前的價(jià)，開四限四2年后已經(jīng)更貴了

也就是說，我們在廣州市區(qū)（或者說中心四區(qū)）的平均購入價(jià)格要到達(dá)到40萬~60萬之間（接近甚至超過百萬的項(xiàng)目也不少），并且不少小區(qū)大幅提升了租金（1000元/月以上）以及售賣價(jià)格（均價(jià)5萬元/平甚至更高），甚至還有一些小區(qū)采取“只賣不租”的形式，即便是2018年年底廣州市住建部要求建設(shè)、經(jīng)營單位不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制售賣，但這只是一個(gè)籠統(tǒng)的建議，并沒有具體的法規(guī)要求。

結(jié)論就是，該賣多貴還是要多貴。

說白了，天價(jià)車位還是源自供需的嚴(yán)重失衡，這種情況在老式小區(qū)以及市政監(jiān)管部門薄弱地區(qū)尤為突出，既然這種情況已經(jīng)是既定事實(shí)了，我們到底該不該花錢去買這玩意呢？其實(shí)這背后，還有一些你必須要弄明白的事。

Part 2：關(guān)于車位背后的秘密，你最好先搞清楚

但凡牽扯到不動(dòng)產(chǎn)，都會(huì)存在一個(gè)產(chǎn)權(quán)歸屬問題，買房如此，車位亦是如此。

現(xiàn)實(shí)中我們能接觸到的車位一般有四種：第一種，地面非規(guī)劃車位；第二種，地面規(guī)劃車位；第三種，地庫規(guī)劃車位；第四種，人防工程停車位。所謂第一種地面非規(guī)劃車位，常見于老式小區(qū)，一般是侵占道路、綠化帶等原本不是正經(jīng)車位的地方。特點(diǎn)是沒有專人專用，基本都是物業(yè)臨時(shí)行為，僅用來出租，停車也是先到先到。

這種車位沒有明晰的產(chǎn)權(quán)劃分，就算掛牌售賣也屬于物業(yè)、開發(fā)商的短期不合法行為。既不推薦購買，也沒有明確的法律保障。

第二種：地面規(guī)劃車位，就是開發(fā)初期已經(jīng)規(guī)劃好的標(biāo)準(zhǔn)地面停車位，這種位置相比前者來說，要正規(guī)一些了，在大多數(shù)商業(yè)小區(qū)當(dāng)中，這種車位大多位于住宅樓樓下的商業(yè)配套附近，且大多數(shù)用于臨時(shí)來訪車輛、月租車輛所用，停放車輛隨機(jī)性更大。

值得注意的是，這種車位和非規(guī)劃車位一樣，大多屬于“公攤車位”，這些位置屬于業(yè)主共有，就算可以買賣，本質(zhì)上也屬于租賃行為，長遠(yuǎn)來看利益不能夠百分百保證。

因此這種地面規(guī)劃車位我仍然不推薦你購買，原因在于一是流動(dòng)性太大，還沒有明確的產(chǎn)權(quán)劃分，其二車位與住宅樓本身尚有一定距離，且極易與商戶（商戶極容易占用自家門前的車位）之間產(chǎn)生沖突，萬一物業(yè)方更換或者遇到不講理的業(yè)主/商戶，那可就沒地兒講理去了。

第三種：地庫規(guī)劃車位，這也是看起來最“和藹可親”的了，一般的新建商品房按照住建部規(guī)定必須最少按照1:1配置來建設(shè)公示，這種車位產(chǎn)權(quán)規(guī)劃清晰（一般為開發(fā)商或物業(yè)所有），三證齊全，裝修、照明、維護(hù)條件優(yōu)秀，這種車位就是我們要優(yōu)先購買的車位了，這種車位也被稱為“產(chǎn)權(quán)車位”，并且一般會(huì)有明確的產(chǎn)權(quán)年限（例如40年/50年）。

第四種：人防工程車位，這種就要玄學(xué)一些，這種車位常見于商業(yè)、學(xué)校、回遷房小區(qū)等地下車庫，是人防工程的規(guī)劃車位。

按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費(fèi)用。開發(fā)商只擁有使用權(quán)，不擁有產(chǎn)權(quán)，只能出租，但租期不得超過20年。

這種車位裝修檔次一般不高，并且是沒有產(chǎn)權(quán)的，如果開發(fā)商/物業(yè)拿出來賣你可得上心了，其本質(zhì)還是長期租賃關(guān)系，保障不足，很容易跟產(chǎn)權(quán)車位混淆，最需要當(dāng)心了。

Part 3：投資角度來講，到底要不要買？何時(shí)買？

這事兒還得分情況討論，先從財(cái)產(chǎn)升值以及資產(chǎn)固化的角度（也就是投資角度）來講，車位當(dāng)然是越早買越好，一手新車位不僅產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)簡單，同時(shí)還有開發(fā)商坐莊，交易手法多樣化。

由于初期車位比較充足，開發(fā)商往往會(huì)拿出一些手段聚聚人氣迅速回籠資金，比如價(jià)位合理的情況下還有優(yōu)惠政策以及3~5年的免息分期，在這種時(shí)間段入手那是非常好的，因?yàn)橐赃@樣的方式杠桿極低，每個(gè)月的壓力其實(shí)不會(huì)比租車位高多少。

如果是非新盤放賣，又得分一下地段來決定了，遠(yuǎn)郊樓盤即便時(shí)隔數(shù)年存在一定漲幅，但是這種樓盤一般閑置車位過多，轉(zhuǎn)手升值空間非常有限，自用的話買/租皆可。

那么除了遠(yuǎn)郊樓盤，還有一些位于優(yōu)勢/重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的剛需盤，經(jīng)過數(shù)年的成長，聚居了大量的自住居民，車位勢必要緊張一些。

尤其是10年樓齡左右，有不少車位配比為1:0.8的好地段小區(qū)，那更是供不應(yīng)求；如果這個(gè)小區(qū)檔次屬于剛需以上的話，還是非常有購買潛力的。因?yàn)檫@種態(tài)勢的小區(qū)，雖然現(xiàn)階段車位價(jià)格已經(jīng)漲了7、8萬甚至更多，但是長期來看仍然具有升值潛力，另一個(gè)角度來看，這種供需關(guān)系也會(huì)促使租金漲到很高的位置。

我知道評論區(qū)肯定要說，我怎么知道我這兒是屬于普通地段還是重點(diǎn)發(fā)展地段呢，從土地規(guī)劃上就能判斷一二，住宅/商業(yè)/政府/醫(yī)療用地夾雜的新地塊，那肯定要比只有住宅/工業(yè)/農(nóng)業(yè)夾雜的地塊更有潛力。

這種地理位置較好的樓盤，還有一個(gè)權(quán)重則是物業(yè)，如果小區(qū)本身檔次較高且物業(yè)十分正規(guī)，這種態(tài)勢會(huì)促成業(yè)主自住比例的增多，那么購買指數(shù)則要進(jìn)一步提升。至于同地塊那些物業(yè)相對較差的小區(qū)，出租戶比例增多，并且車位本身回報(bào)周期極長，那么投資意義其實(shí)是非常低的。

總結(jié)一下車位的投資屬性，如果你的房子地段不行，無論入住率是否高，都要看自住人口比例，購買指數(shù)與自住比例成正比，并且與車位配比成反比，車位配比在1.0甚至以下的，升值潛力相對更高。

地段好的話，就不需要這么慎重了，自住比例注定會(huì)高，車位緊張，房價(jià)與車位升值速度成正相關(guān)，尤其是這種樓盤的靠邊位、單獨(dú)位、子母位等類型，投資捆綁價(jià)值更加凸顯。

如果這么一輪分析下來，你還是想投資的話，那得仔細(xì)算算了。

一個(gè)自住型為主的成熟剛需/剛改屬性小區(qū)，數(shù)年間一手車位已經(jīng)售罄，且二手車位價(jià)格已經(jīng)漲到了30萬元，產(chǎn)權(quán)為70年，管理費(fèi)用為100元，契稅為3%，那么這個(gè)二手購買費(fèi)用大概為30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。除了契稅，車位還需繳納營業(yè)稅和個(gè)稅、增值稅等數(shù)種稅費(fèi)，這些稅占比不算大頭且視情況而定，姑且不寫進(jìn)去。

對比一下租金，月租若為800元。長期使用價(jià)值為800×12×70（不考慮租金上漲的情況下）672000元，長遠(yuǎn)來說，產(chǎn)權(quán)車位的保值增值屬性還是挺突出的。

但是同樣的30萬，如果拿來做定投，以一個(gè)不太漂亮的成績年化4%左右來計(jì)算，每月都會(huì)最低保障有700~800元的收益，如果你分配合理，那么這個(gè)數(shù)字是只高不低的，租車位的錢一樣可以（無風(fēng)險(xiǎn)的）賺回來。

因此，是否需要用車位的資產(chǎn)固化屬性來對沖投資收益，還得看你手上的投資手段了，如果你對投資不怎么熟悉還想通過投資車位賺錢，那一定要慎重，這事兒八成還不如存銀行呢。

Part 4：自用的話必須買車位，而且越早買越好

拋開投資屬性，如果你是自用的話，那不用說了一定是越早買越好（這里指的是開發(fā)商坐莊的產(chǎn)權(quán)車位），就算地段一般，也要早買。

且不說早期的金融政策利好以及成長期望，早買意味著可選，無論是資產(chǎn)升值還是自用便利度都非常高，隨著時(shí)間會(huì)成倍提升便利度與資產(chǎn)固化升值水平，買就是了。

尤其是我們皆電的讀者有不少都是新能源車主，目前國內(nèi)大多數(shù)住房態(tài)勢是充電樁與車位權(quán)屬高度捆綁，那肯定需要購買車位了。

因?yàn)樾履茉窜嚨挠密圀w驗(yàn)兩極分化極其明顯，如果你有車位意味著可以享受到最低的用車成本以及最便利的補(bǔ)能體驗(yàn)，這種新能源車主的快樂是成倍放大的，車位自然是必須要買的。我們所謂的續(xù)航焦慮以及電動(dòng)爹般的不良體驗(yàn)，一般都是沒有車位造成的，如果你是長期自用，無需猶豫大膽沖吧。

作者 | 皆電等一個(gè)BKB

—The End—

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